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【案例释法】已取得房屋所有权的房改房离婚时

发布人: 菠菜导航 来源: 菠菜导航网站 发布时间: 2021-02-19 20:11

  2021年1月1日,《中华人民国民》正式实施。民是新中国成立以来的第一部“”,被称为“社会生活的百科全书”。为了让人民群众对民有更深入的了解,提高人民群众的法律素养,更好地用民护航美好生活,为全面推进依市、建设克拉玛依,实现社会稳定和长治久安总目标营造出良好氛围,市委宣传部、市委全面依市办等4家单位与盈科(乌鲁木齐)律师事务所合作,于2021年全年每周三、周六通过“克拉玛依零距离”,采取专家、每月一典、案例释法、线上课堂、问题答疑等多种形式,将民中与人民群众息息相关的内容进行线上普法,敬请全市广大市民上线学习,如有法律疑问,还可以线上咨询,盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师将竭诚为广大市民提供全方位的法律咨询和服务。

  小乌和小克结婚5年,因小乌经常出轨,小克难以,双方为此争吵不休致使无法继续过日子。后双方协商同意离婚,但对婚后已取得房屋所有权的房改房如何分割难以取得一见,于是双方一同来到律师事务所,咨询律师应如何分割。

  所谓房改房,是指国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合考虑后在价值计算上给予职工政策性优惠福利的房屋。已取得房屋所有权的房改房就是指按房改政策以标准价、市场价和成本价购买的房改房,其中区分个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。

  1.对于个人婚前购买的房改房,根据《民》第1063条的,除当事人另有约定外,属于一方婚前财产,离婚时不得作为夫妻共同财产分割。

  2.对于婚姻关系存续期间购买的房改房,情况则比较复杂。按照《国务院关于深化城镇住房制度的决定》(国发〔1994〕43号)的相关,职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,职工购买现已使用的公有房屋的,售房单位应根据购房职工建立起住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣,此外还要综合考虑职工的职务等因素。由此,按房改政策出售的房屋价格不是单纯的房屋市场价格,该出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇,如果该房改房由夫妻一方按当时购买价以个人财产购买并作为个人财产处理对另一方显属不公。因此,考虑我国实行婚后所得共同制,该房改房首先应认定为夫妻共有。《建设部关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函〔1999〕005号)亦持相同观点。分割时,可综合考虑房产来源、工龄折算等因素,在以标准价购买房改房而获得“部分产权”时,还应征求原产权单位意见确定产权单位比例后,予以公平分割。如果登记方主张该房改房为其个人所有,必须举证证明该房改房的取得与对方并无任何关系,对方也未因此利益受损,否则认定为共有较为合适。当然,在认定共有的前提下,可根据实际情况对出资方适当多分。

  此外,婚后夫妻双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房产,产证登记在一方父母名下,离婚时另一方主张分割,购买该房改房时的出资,可作为债权处理。

  本案中,小乌和小克可根据自己的实际情况,基于上述不同情形对婚后已取得房屋所有权的房改房的分割作出处理,在双方不能就此协商一致的,可通过向法院提起诉讼的方式解决。

  第1063条 下列财产为夫妻一方的个人财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

  2.《国务院关于深化城镇住房制度的决定》(国发〔1994〕43号,1994年7月18日)

  (十五)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价,成本价应包括住房的和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定)、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年限超过30年的,以30年计算;经过大修或设备更新的旧房,按有关评估确定。目前以成本价售房确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市(县)人民逐年测定,报省、自治区、直辖市人民批准后公布执行。

  公有住房的出售,应先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

  (十七)职工购买现已住用的公有住房,可适当给予折扣,1994年折扣率为负担价的5%,今后要逐年减少,2000年前全部取消。

  售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65(男职工35年,女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家的离退休年龄计算。

  (十八)职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。

  (二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按交纳有关税费后,收入归个人所有。

  职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按交纳有关税费后,收入归个人所有。

  职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。

  3.《最高关于适用中华人民国民婚姻家庭编的解释(一)》(法释〔2020〕22号,自2021年1月1日起施行)

  第27条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。

  第79条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

  4.建设部关于唐民悦房改房产权认定问题的复函(建住房市函〔1999〕005号,1999年4月7日)

  按照目前我国城镇住房制度的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。

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